Regularnie płacili czynsz, rachunki regulowali w terminie, kontakt był bezkonfliktowy. Po czterech latach właściciel odebrał klucze i zastał zagrzybiałe ściany, spuchnięte ościeżnice i zapach stęchlizny nie do zniesienia. Wszystko przez niezgłoszoną awarię brodzika i spłuczki, która przez lata niszczyła mieszkanie od środka.     

Tę historię opisała w rozmowie z WP  Ko bieta Katarzyna Trojanowska-Janik, adwokat specjalizująca się w prawie nieruchomości, znana w sieci jako „adwokat od najmu". Przy okazji wyjaśniła, jakie prawa i obowiązki mają o bie strony umowy najmu – i gdzie najczęściej popełniamy błędy.  

Przeglądy to prawo, nie fanaberia     

Właściciel ma prawo do okresowych przeglądów lokalu – najlepiej zapisanych wprost w umowie: jak często, w jakim trybie i co  się dzieje, gdy najemca się nie zgadza. Jedno jest jednak niezmienne: przegląd musi odbyć się  w obecności lokatora . Wejście pod jego nieobecność to naruszenie m iru domowego. Wyjątkiem jest tylko awaria – i to wyłącznie w asyście   policji  , straży  miejskiej  lub pożarnej. 

Klucze właściciel może mieć, ale nie może ich używać wedle uznania. Służą wyłącznie  sytuacjom awaryjnym . 

Umowa konkretna, nie „prawniczy be łkot"   

Według adwokat najczęstszym źródłem konfliktów są nieprecyzyjne umowy oparte na darmowych wzorach z internetu. Pojęcia takie jak „drobne nakłady" brzmią jasno, ale w praktyce rodzą spory: dla lokatora „drobne" to żarówka, dla prawa – nawet malowanie pokoju.  

Trojanowska-Janik  zaleca  pisać wprost: kto odpowiada za żarówki, kto za mycie okien z obu stron, co  najemca może, a czego nie. Protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami – zarówno przy wprowadzce, jak i wyprowadzce – t o podstawowa ochrona obu stron w sporze o kaucję. 

Czego właściciel zakazać nie może   

Adwokat zwraca uwagę na powszechne mity dotyczące zakazów w umowach. Właściciel nie ma prawa zabraniać lokatorowi pracy przy komputerze, używania  odkurzacza ,   czajnika   czy przyjmowania gości na noc. To elementy normalnego korzystania z  mieszkania. Można zakazać palenia papierosów lub posiadania  zwierząt  – ale nie normalnego funkcjonowania. 

Nie można też wyrzucić lokatorki z p owodu urodzenia dziecka. Byłoby to, j  ak podkreśla adwokat, rażąco sprzeczne z  zasadami moralny mi. 

Dzikich lokatorów nie usuwa się odcinając prąd   

Odcięcie mediów czy wymiana zamków przez właściciela to w Polsce przestępstwo – grozi za to nawet  więzienie . Jedynym skutecznym zabezpieczeniem przed długotrwałą eksmisją jest  najem okazjonalny  podpisany u notariusza, który znacząco  skraca procedury  sądowe. 

Trojanowska-Janik przestrzega też przed wynajmem bez pisemnej umowy – nawet znajomym. Umowa ustna zawar ta na ponad rok jest traktowana jak umowa na czas nieoznaczony, którą trudno wypowiedzieć i w której ustawowe terminy wypowiedzenia m ogą sięgać nawet trzech lat.