Kaucja w umowie najmu lokalu mieszkalnego jest jedną z najważniejszych kwestii, zarówno dla najemców, jak i dla właściciela, dlatego ważne jest, aby mieć pewność co do wszystkich informacji, co pozwoli uniknąć wszelkich problemów, nieporozumień i sporów. Dlatego w tym artykule wyjaśnimy najistotniejsze kwestie w tym temacie.
Kaucja to płatność dokonywana na rzecz wynajmującego lub firmy zarządzającej nieruchomością przed wprowadzeniem się do mieszkania, lub domu. Pieniądze te przeznaczone są na pokrycie kosztów naprawy potencjalnych szkód wyrządzonych przez najemców, takich jak plamy. Może ona również pokryć koszty wynikające z braku płatności comiesięcznego czynszu, lub gdy lokator nagle rezygnuje z wynajmowania mieszkania.
Zgodnie z prawem, maksymalna kwota kaucji nie może być większa niż równowartość 12 czynszów, ale ma to zastosowanie wyłącznie w przypadku rodzaju standardowego najmu, jeśli najem jest okazjonalny, wtedy prawo przewiduje maksymalnie kaucje w postaci 6-miesięcznych najmów. Kaucja nie jest obowiązkowa i wymagana przez prawo, to właściciel decyduje, czy chce ja stosować, czy nie. W praktyce jednak zawsze stosowana jest przynajmniej 1-miesięczna kaucja.
W praktyce jednak rzadko stosowana jest tak wysoka kaucja, ponieważ wynajmujący nie są w stanie zapłacić tak wysokiej sumy na start. Ostatecznie, suma kaucji podlega negocjacji i ustalają ją obie strony umowy. Suma może być wyższa, jeśli na przykład mieszkanie jest świeżo po remoncie, lub jeśli wynajmujący wynajmuje w pełni wyposażone mieszkanie, z meblami i sprzętem RTV/ AGD.
Zgodnie z prawem kaucja powinna zostać zwrócona przez wynajmującego maksymalnie w ciągu 30 dni po zakończeniu umowy najmu. Oczywiście pod warunkiem, że najemca wywiąże się z umowy i nie spowoduje żadnych szkód w mieszkaniu. Alternatywną opcją zwrotu kaucji jest uzgodnienie między obiema stronami, że kaucja posłuży jako płatność za ostatni miesiąc wynajmu. Nie każdy wynajmujący się jednak zgodzi, ponieważ bierze na siebie ryzyko, że szkody zostaną dokonane w ostatnim miesiącu.
Jeśli czynsz jest płacony w terminie i jeśli mieszkanie zostanie pozostawione w stanie takim jak podczas podpisywania umowy, zazwyczaj bez problemu można odzyskać kaucje. Możesz jednak nie otrzymać zwrotu pieniędzy, jeśli właściciel nieruchomości będzie musiał gruntownie posprzątać, przemalować ściany, wymienić uszkodzoną podłogę lub urządzenia, lub dokonać innych poważnych napraw. Pamiętaj jednak, że nie można potrącić pieniędzy z najmu z powodu naturalnego zużycia mieszkania.
Problem pojawia się jednak podczas obiektywnej oceny stanu mieszkania przez obie strony przed rozpoczęciem umowy wynajmu i po jej zakończeniu. Czasami właściciel lub firma zarządzająca nieruchomością może nie nie chcieć zwrócić kaucji, nawet jeśli nie wyrządzono szkód. W takiej sytuacji polecanym rozwiązaniem jest sporządzenie do umowy protokołu odbioru mieszkania, w którym obie strony uzgadniają stan mieszkania i ewentualnie usterki. Uwzględnić można takie aspekty jak: ubytki w ścianach, uszkodzenia w podłogach, potłuczone płytki, czy armatura w łazience, uszkodzony sprzęt RTV/AGD itd.
Podstawą jest spisanie kaucja w umowie najmu okazjonalnego u notariusza. Umowa ustna stawia wynajmującego w przegranej pozycji, zwłaszcza jeśli nie wystawiono potwierdzenia zapłaty. Drugim ważnym dokumentem jest wspomniany w poprzednim punkcie protokół odbioru mieszkania. Jeśli te środki ostrożności nie pomogą, następnym krokiem jest wezwanie do zwrotu kaucji i następnie pozew o zwrot kaucji.
