materiały partnera
Pierwszym krokiem jest potwierdzenie, kto odziedziczył kamienicę — postanowieniem sądu albo aktem poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Następnie spadkobiercy powinni zostać wpisani do księgi wieczystej. Przy starszych budynkach zdarza się, że w księdze wciąż figurują osoby zmarłe przed wieloma laty, a krąg spadkobierców obejmuje kilka pokoleń. Wtedy uporządkowanie stanu prawnego wymaga przeprowadzenia kilku postępowań spadkowych po kolei.
Sprzedaż całej kamienicy wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeśli spadkobierców jest kilku, a ich plany różnią się porozumienie bywa trudne. Każdy z nich może jednak samodzielnie sprzedać swój udział, bez zgody pozostałych. Gdy żadna z tych dróg nie wchodzi w grę, pozostaje dział spadku lub zniesienie współwłasności, które definitywnie przesądzają o losie budynku.
Wielu właścicieli obawia się, że lokatorzy uniemożliwiają sprzedaż. Tak nie jest. Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Umowy najmu przechodzą więc na nowego właściciela, a sprzedający nie potrzebuje zgody lokatorów na zawarcie transakcji.
Kluczowe jest natomiast rzetelne przygotowanie informacji dla kupującego: listy lokali i osób, które je zajmują, rodzaju i treści umów, wysokości czynszów oraz ewentualnych zaległości. Zatajenie istotnych okoliczności może narazić sprzedającego na odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady prawne.
W kamienicach z lokatorami częstym zjawiskiem są zaległości w opłatach. Przed sprzedażą warto zestawić wszystkie należności, ustalić, które z nich da się jeszcze odzyskać, i zdecydować, czy rozliczenia pozostaną po stronie sprzedających, czy przejdą na nabywcę. Właściciel ma do dyspozycji określone prawem narzędzia — od wezwania do zapłaty po wypowiedzenie umowy z zachowaniem ustawowych terminów. Szerzej opisujemy je w artykule co zrobić, gdy lokator nie płaci czynszu.
Starsze kamienice często wymagają remontów dachu, elewacji czy instalacji. Właściciele odpowiadają za stan techniczny budynku, a zaniedbania mogą skutkować obowiązkiem przeprowadzenia prac nakazanych przez nadzór budowlany. Jeśli kamienica jest wpisana do rejestru zabytków, przy jej sprzedaży miastu lub gminie może przysługiwać ustawowe prawo pierwokupu, a prace remontowe wymagają uzgodnień z konserwatorem zabytków. Warto sprawdzić te kwestie przed rozpoczęciem rozmów z kupującymi, bo wpływają na harmonogram całej transakcji.
Przed sprzedażą warto ustalić, czy transakcja będzie wiązała się z podatkiem dochodowym. Przy nieruchomości odziedziczonej pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym kamienicę nabył spadkodawca, więc przy budynkach od pokoleń należących do rodziny podatek w ogóle nie powstaje. Warto jednak sprawdzić to przy każdej sprzedaży, zwłaszcza gdy część udziałów została nabyta później, na przykład w drodze kupna od innego spadkobiercy.
Drugą kwestią jest podział ceny. Jeśli kamienicę sprzedają wszyscy współwłaściciele, kwota dzielona jest proporcjonalnie do udziałów, ale przed transakcją warto rozliczyć także koszty, które poszczególni spadkobiercy ponosili w czasie wspólnego zarządzania budynkiem — podatki, ubezpieczenia czy naprawy. Spisanie takich ustaleń jeszcze przed wizytą u notariusza pozwala uniknąć sporów po sprzedaży.
Przy kamienicach z wieloma lokalami pomocne jest też przygotowanie inwentaryzacji, czyli prostego zestawienia całego budynku: liczby lokali, ich powierzchni, statusu (wynajęty, pusty, użytkowany przez członka rodziny) oraz bieżących kosztów utrzymania. Takie podsumowanie ułatwia każdemu potencjalnemu nabywcy szybką ocenę nieruchomości i znacząco skraca czas potrzebny na przygotowanie oferty.
Kamienica z lokatorami to nieruchomość, którą trudno sprzedać osobie szukającej mieszkania dla siebie. Kupujący finansujący zakup kredytem napotykają ograniczenia banków, a prywatni inwestorzy często obawiają się rozliczeń z najemcami i kosztów remontów. W praktyce najczęstszymi nabywcami są inwestorzy dysponujący własnym kapitałem, którzy znają specyfikę takich budynków.
Realty Solutions kupuje całe kamienice oraz udziały w nich — zamieszkane, z zaległościami najemców, wymagające remontu czy z nieuregulowanymi sprawami spadkowymi. Szczegóły znajdziesz w ofercie skupu kamienic. Od akceptacji oferty do aktu notarialnego mija zwykle do 7 dni, a zapłata następuje w dniu podpisania aktu notarialnego sprzedaży. Jeśli Twoja nieruchomość znajduje się w Toruniu lub okolicy, możesz poprosić o bezpłatną wycenę w ramach usługi sprzedaż nieruchomości w Toruniu.
Odziedziczona kamienica z lokatorami nie musi latami czekać na rozstrzygnięcia rodzinne. Uporządkowanie spraw spadkowych, rzetelna informacja o najemcach i świadomy wybór kupującego pozwalają przeprowadzić sprzedaż sprawnie i bez niepotrzebnych sporów.
