pixabay
Tytuł prawny do nieruchomości jest dokumentem, który należy sprawdzić zarówno w przypadku wynajmu, jak i zakupu mieszkania. Dowiedz się, co oznacza ten dokument i dlaczego jest ważny we wszystkich transakcjach na rynku nieruchomości.
Przepisy prawa nie mają oficjalnej definicji tytułu prawnego. Przyjmuje się, że jest to prawo własności nieruchomości, które uprawnia daną osobę do zarządzania i/lub pobierania pożytków z danego lokalu.
W Polsce istnieją różne tytuły prawne do nieruchomości, lecz najczęściej spotykanymi są: prawo własności, użytkowanie wieczyste, najem, dzierżawa i służebność.
Prawo własności to tytuł prawny, który daje właścicielowi najszersze możliwości. Właściciel nieruchomości może – zważając na zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie własności – rozporządzać rzeczą. Prawo własności upoważnia właściciela do czerpania pożytków z najmu lub dzierżawy.
Jest to dziedziczny tytuł prawny do nieruchomości. Może być przekazywany w formie darowizny lub umowy dożywocia.
Prawo własności potwierdza akt notarialny i wpis do księgi wieczystej.
Tytuł prawny do nieruchomości, który jest prawem pośrednim pomiędzy własnością a ograniczonymi formami prawa. Nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa lub gminy. Prawo do użytkowania wieczystego pozwala na zarządzanie nieruchomością lub gruntem w określony sposób przez umowny okres czasu (minimum 40, maksimum 99).
Ograniczone prawo rzeczowe, które zezwala dzierżawcy na użytkowanie nieruchomości i pobierania pożytków w zamian za określony czynsz. Umowa dzierżawy może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Wszystkie umowy dzierżawy zawarte na okres dłuższy niż 30 lat są ustawowo uznane za umowy na czas nieoznaczony.
Dzierżawca zobowiązany jest płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Umowa najmu określa oddanie gruntu lub nieruchomości do używania najemcy. Główna różnica pomiędzy najmem a dzierżawą dotyczy praw do czerpania pożytków. Zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddania nieruchomość do użytkowania przez najemcę, a dzierżawa oddaje nieruchomość i prawo do pobierania pożytków.
Najemca musi płacić wynajmującemu umówiony czynsz, a umowa zawierana jest na czas określony lub nieokreślony z zachowaniem odpowiedniego okresu wypowiedzenia.
Tytuł prawny do lokalu, w którym użyczający uprawnia biorącego do bezpłatnego używania nieruchomości.
Służebność mieszkania – ograniczony tytuł prawny do nieruchomości
Formą tytułu prawnego do nieruchomości może być także służebność. To rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, dzięki któremu służebnik może korzystać z nieruchomości w granicach określonych przez umowę z właścicielem.
Ustalenie służebności wymaga formy aktu notarialnego. Może mieć czasowy bądź dożywotni okres.
Ograniczone prawo rzeczowe, które daje prawo do korzystania i rozporządzania lokalem, jednak właścicielem prawnym pozostaje spółdzielnia. Zamieszkujący może jednak sprzedać lub wynajmować lokal bez informowania spółdzielni.
Prawo do lokalu bardzo podobne do wynajmu, w którym własnością nieruchomości pozostaje spółdzielnia, a lokator może użytkować daną przestrzeń za określony czynsz.
Dokumenty określające tytuł prawny do nieruchomości są niezbędne np. przy zakładaniu działalności gospodarczej. Wskazanie miejsca działalności wymaga od przedsiębiorcy potwierdzenia prawa do lokalu. Może być to umowa darowizny, umowa sprzedaży czy umowy najmu.
Stan prawny nieruchomości będzie także niezbędny w przypadku zawierania umów w gazowni czy zakładzie elektroenergetycznym.
Prawo własności w formie aktu notarialnego powinno także zostać przedstawione przy umowie sprzedaży. Jest to bardzo ważne dla kupujących, gdyż niektóre z ww. form prawnych zezwalają na sprzedaż nieruchomości bez wyłącznych praw do własności (np. spółdzielcze prawo własnościowe czy służebność).
Niesprawdzenie tytułu prawnego przed zakupem nieruchomości może wiązać się z wieloma problemami dla kupującego. Do najczęstszych problemów należy niedopatrzenie służebności mieszkania. Służebnik może (nawet po sprzedaży mieszkania) korzystać z jego pomieszczeń w sposób niezakłócający zasad współżycia społecznego. W praktyce oznacza to, że obca osoba może mieć pełne prawo wejść do mieszkania, nawet gdy zmieni ono swojego właściciela.
Nie mniej kłopotliwą formą prawną jest spółdzielcze prawo własności. W takim przypadku kupujemy mieszkanie od osoby, która realnie nie ma do tej nieruchomości prawa własności.
Choć powyższe przykłady mogą brzmieć karykaturalnie, to niestety takie jest polskie prawo. Jeśli chcesz bezpiecznie inwestować w nieruchomości, to przy zakupie mieszkania zwróć się do agencji. Pracownicy biura nieruchomości dobrze wiedzą, jak sprawdzić istotne dokumentacje.
