pexels.com Licencja: https://www.pexels.com/photo-license/
Na rynku wtórnym mieszkań w Toruniu, Grudziądzu i innych miastach regionu coraz większą grupę ofert stanowią lokum sprzedawane przez wyspecjalizowanych inwestorów, którzy wcześniej kupili je w trybie skupu od trudnych właścicieli. Te firmy kupują mieszkania z hipoteką, do generalnego remontu, po sprawach spadkowych - wyremontują je, uregulują prawnie i wystawiają z powrotem na rynek wtórny. Kupujący, który wpisuje dziś w wyszukiwarkę mieszkanie na sprzedaż w Toruniu, na takie właśnie oferty trafia coraz częściej - i warto wiedzieć, jak rozróżnić tę kategorię od klasycznej sprzedaży od osoby prywatnej. Poniższy tekst wyjaśnia, skąd te oferty się biorą, kiedy mają sens dla kupującego i na co uważać przed podpisaniem aktu notarialnego.
Wyspecjalizowane firmy inwestycyjne - HelpFin jest jedną z bardziej rozpoznawalnych w regionie kujawsko-pomorskim - działają w dwóch krokach. W kroku pierwszym kupują mieszkania bezpośrednio od właścicieli w sytuacji, w której klasyczny rynek im odmawia: osób z hipoteką, której nie mogą sami spłacić; spadkobierców trudnej masy spadkowej; właścicieli lokum do generalnego remontu, którego nie chcą sami przeprowadzać; współwłaścicieli, którzy nie mogą się dogadać z drugą stroną. Skup od tych właścicieli odbywa się w trybie szybkim - akt notarialny w ciągu kilku tygodni od pierwszego telefonu, pieniądze przelewem tego samego dnia, koszty notarialne po stronie kupującego.
W kroku drugim firma sama staje się właścicielem mieszkania i podejmuje wszystkie te działania, których wcześniejszy właściciel nie chciał albo nie umiał przeprowadzić. Spłata hipoteki, doprowadzenie sytuacji prawnej do czystej księgi wieczystej, generalny remont - łazienka, kuchnia, instalacja elektryczna, podłogi, wymiana okien, malowanie. W zależności od skali pracy zajmuje to kilka miesięcy, czasem do roku. Po zakończeniu remontu lokum trafia z powrotem na rynek wtórny - tym razem już w zupełnie innym stanie technicznym i prawnym.
Dla kupującego oznacza to konkretną rzecz: ten sam adres, który rok wcześniej był ogłaszany jako "do gruntownego remontu, sprawa skomplikowana" i nikt go nie chciał, teraz jest gotowy do wprowadzenia. To jest rynek wtórny po remoncie inwestorskim - kategoria ofert, która wypełnia konkretną lukę między rynkiem deweloperskim a "własnym remontem od zera".
Decyzja o zakupie mieszkania od inwestora po remoncie ma sens w kilku konkretnych sytuacjach.
Po pierwsze, kiedy kupujący chce wprowadzić się od razu - nie ma czasu ani ochoty na prowadzenie remontu, nie chce gospodarować z ekipą wykończeniową przez kolejne pół roku. Tego typu kupujący to często osoby pracujące zdalnie, młode rodziny planujące dziecko, single zmieniające miasto, osoby przeprowadzające się ze względu na pracę.
Po drugie, kiedy kupujący szuka konkretnej lokalizacji w mieście, w której nie powstają nowe inwestycje deweloperskie. W Toruniu są to przede wszystkim ścisłe centrum, okolice Starówki, ale też dzielnice takie jak Jakubskie Przedmieście - gdzie znajdują się popularne osiedla typu Słonecznych Tarasów. W tych miejscach nowe mieszkania z dewelopera w zasadzie nie istnieją, a rynek wtórny po remoncie bywa jedyną sensowną alternatywą dla kupującego, który chce gotowe lokum w dobrej lokalizacji.
Po trzecie, kiedy kupujący ceni czystą sytuację prawną. Mieszkanie, które przeszło przez wyspecjalizowanego inwestora skupowego, ma zwykle wykreślone wcześniejsze obciążenia w księdze wieczystej, uregulowaną historię własności i konkretny komplet dokumentów. To istotne dla osoby kupującej na kredyt - bank wymaga uporządkowanej księgi, a nieuregulowane sprawy potrafią zatrzymać wypłatę środków.
Po czwarte - dostęp do mieszkań, których klasyczny pośrednik nie ma w bazie. Część ofert od inwestorów skupowych trafia bezpośrednio na ich własne strony, bez wystawiania na typowe portale ogłoszeniowe, co dla kupującego oznacza mniej konkurencji o konkretne lokum.
Magda i Michał, oboje po trzydziestce, pracujący zdalnie w IT, szukali w Toruniu pierwszego wspólnego mieszkania. Wynajmowali kawalerkę na obrzeżach miasta, ale po decyzji o planowaniu rodziny chcieli się przenieść bliżej centrum - w dobrą lokalizację, z dwiema sypialniami, gotowe do wprowadzenia, bez prowadzenia remontu. Przeszli klasyczną ścieżkę: dwa portale ogłoszeniowe, jedno biuro pośrednictwa, kilkanaście oglądanych mieszkań. Większość była albo do remontu, albo w cenie, która po doliczeniu kosztów kredytu wykraczała poza ich budżet.
Trafili w sieci na ofertę firmy, która prezentowała się jako wyspecjalizowany inwestor sprzedający mieszkania z drugiej ręki po wcześniejszym remoncie. Konkretne mieszkanie - dwupokojowe w centrum Torunia, niedaleko Starówki, po generalnym remoncie, z czystą księgą wieczystą - od razu spełniało ich kryteria. Umówili się na oglądanie. Lokum było rzeczywiście wykończone: nowe panele na podłogach, łazienka i kuchnia w jednym standardzie, mieszkanie pomalowane na neutralne kolory.
Pośredniczka przedstawiła historię nieruchomości bez naciągania. Mieszkanie zostało kupione przez firmę półtora roku wcześniej od starszego małżeństwa, które po latach niezamieszkania chciało się go pozbyć, ale nie miało środków ani chęci na remont przed sprzedażą - firma kupiła w trybie skupu i przeszła z lokum przez pełen cykl remontowy. "Mamy w portfelu kilka takich mieszkań w Toruniu i Grudziądzu - wszystkie kupione od właścicieli, którym klasyczny rynek odmówił, i wyremontowane do standardu, w którym państwo nie muszą inwestować dodatkowo. To jest model, w którym pracujemy: wyspecjalizowany skup mieszkań po jednej stronie, sprzedaż po remoncie po drugiej." Magda i Michał zdecydowali się na zakup. Akt notarialny podpisali w terminie dopasowanym do ich procesu kredytowego, bank nie miał uwag do księgi wieczystej.
Mimo że model wyspecjalizowanego skupu i sprzedaży po remoncie jest sensowny i transparentny, jak na każdym rynku zdarzają się firmy, które prowadzą podobne operacje mniej rzetelnie. Przed podpisaniem aktu notarialnego warto sprawdzić kilka konkretnych rzeczy.
Po pierwsze, aktualny odpis z księgi wieczystej. Wszystkie wcześniejsze obciążenia - hipoteka, służebność, roszczenia osób trzecich, ostrzeżenia - powinny być wykreślone na dzień podpisania aktu, nie "obiecane do wykreślenia po transakcji". Po drugie, dokumentacja remontu: faktury za podstawowe prace, zaświadczenia o legalności wymiany instalacji elektrycznej i gazowej, ewentualne pozwolenia na zmiany konstrukcyjne. Po trzecie, historia ogłoszeń pod tym samym adresem - proste sprawdzenie na portalach pokaże, jak długo wcześniej lokum było wystawiane, kto je sprzedawał i w jakim stanie było ogłaszane przed remontem.
Sygnałem ostrzegawczym powinno być żądanie wpłaty zadatku przed otrzymaniem aktualnego odpisu z księgi wieczystej oraz brak chęci sprzedającego do okazania kompletu dokumentacji remontowej. Profesjonalny inwestor skupowy ma te dokumenty pod ręką i przekazuje je kupującemu bez oporu - to element standardu pracy, nie przysługa.
