Możesz dostać dodatkową kasę do emerytury

Według informacji publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny, średnia długość życia Polaków stale się zwiększa i wynosi obecnie 80,9 lat u kobiet oraz 72,4 u mężczyzn. Zabezpieczenie finansowe oferowane przez ZUS nader często okazuje się całkowicie nieadekwatne do potrzeb emerytów. Skąd uzyskać dodatkowe pieniądze?

Osoby starsze co raz częściej poszukują więc dodatkowych rozwiązań, pozwalających myśleć o godnym i spokojnym życiu, regulujących przy tym zarazem sprawy majątkowe na przyszłość. Jedną z tego rodzaju opcji jest umowa dożywocia.

Czy jest to jednak bezpieczne rozwiązanie? Co powinniśmy wiedzieć o tej umowie? Kto i w jaki sposób może ją zawrzeć?

Istota umowy dożywocia

W największym skrócie, umowa dożywocia polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. Innymi słowy, na mocy tej umowy:

- własność nieruchomości (ewentualnie udział we własności lub też prawo użytkowania wieczystego) zostaje przeniesiona na nabywcę

- nabywca zobowiązany jest w określonym zakresie do dożywotniego utrzymywania poprzedniego właściciela (oraz ewentualnie bliskich mu osób).

Stronami tej umowy są więc zobowiązany (nowy właściciel, na którym ciążą obowiązki) oraz dożywotnik (osoba, której należy dostarczyć środków utrzymania).

Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

Treść umowy

Strony mogą we własnym zakresie ustalić, na czym będzie dokładnie polegał obowiązek dożywotniego utrzymania. Często, w tego rodzaju umowach zastrzega się na rzecz dożywotnika takie uprawnienia jak:

- służebność mieszkania

- obowiązek regularnego spełniania określonych świadczeń pieniężnych

- obowiązek dostarczania żywności, odzieży

- obowiązek zapewnienia godnego pochówku.

Co jeśli strony nie określą w umowie, jakie obowiązki spoczywać będą na nabywcy nieruchomości? W takiej sytuacji należy zastosować wprost treść ustawy. Zgodnie z kodeksem cywilnym, w przypadku braku odmiennej umowy, zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie powinien:

- przyjąć zbywcę jako domownika,

- dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,

-zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz

- sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Aby uniknąć sporów w przyszłości, wszystkie obowiązki zobowiązanego powinny mimo wszystko zostać precyzyjnie określone w umowie. Zaleca się, by dokładnie określić, kiedy, gdzie, w jaki sposób dany obowiązek ma zostać spełniony. Wszelkie nieścisłości w tym zakresie mogą stanowić zarzewie niepotrzebnych nieporozumień i konfliktów.

Należy pamiętać, że wszystkie prawa dożywotnika mają charakter niezbywalny. Nie można zbyć zarówno w całości jak też w części (np. pojedynczych uprawnień). Wygasają wraz z jego śmiercią, nie wchodzą przy tym w skład spadku. Prawa te nie podlegają także egzekucji (nie mogą być więc skutecznie zajęte przez komornika).

Forma i koszty

Ze względu na to, że na mocy umowy dożywocia dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego. Wymagana więc będzie wizyta u notariusza.

Część prawników uważa, że zmiana umowy dożywocia w części opisującej obowiązki zobowiązanego względem dożywotnika może zostać dokonana także w zwykłej formie pisemnej (bez udziału notariusza). Do tego rodzaju poglądów, należy podchodzić z dużą dozą ostrożności. Aby mieć pewność, że zmiany umowy będą skuteczne, wysoce zaleca się zachowanie formy aktu notarialnego.

Koszty zawarcia tej czynności prawnej są następujące:

- taksa notarialna (zależna od wartości nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego)

- koszty wpisu w księdze wieczystej (wpis prawa własności oraz wpis dot. prawa dożywocia) – 400 zł

Sprawę należy rozważyć także na gruncie prawa podatkowego. W związku z zawarciem umowy dożywocia powstaje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten płatny jest w wysokości 2 % wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego (obowiązek zapłaty tego podatku obciąża nabywcę, nie zaś dożywotnika).

Co gorsza, organy podatkowe przyjmują niestety, ze osoba przekazująca mieszkanie w ramach umowy dożywocia, uzyskując w zamian środki utrzymania, osiąga dochód. Dochód ten podlegać zaś może podatkowi dochodowemu. Zapłaty tego podatku może jednak uniknąć osoba, która była właścicielem nieruchomości przez okres dłuższy niż 5 lat.

Umowa dożywocia a problemy praktyczne

Przed przystąpieniem do umowy dożywocia, u obu stron tej czynności pojawia się często obawa, co stanie się jeśli nowy nabywca zechce sprzedać nieruchomość innej osobie. Po pierwsze, należy pamiętać, że nie ma żadnych przeszkód prawnych, by nieruchomość, której dotyczy dożywocie była przedmiotem dalszych transakcji (np. sprzedaży).

Dożywotnik nie ma decydować o tym czy i komu nieruchomość zostanie sprzedana. Co jednak ważne, nowy nabywca staje się z mocy prawa zobowiązany do spełniania obowiązków odpowiadających prawu dożywocia. Wstępuje więc w prawa i obowiązki dotychczasowego zobowiązanego. Można więc uznać, że prawo dożywocia jest skuteczne względem każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.

Aby chronić prawa dożywotnika, ustawodawca wprowadził także dodatkową regułę ochronną. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jeżeli osoba zobowiązana z umowy o dożywocie zbyła otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Renta powinna odpowiadać wartości tego prawa.

W praktyce, najwięcej kontrowersji budzi kwestia zmiany oraz rozwiązania umowy dożywocia. Niejednokrotnie, pozornie idealny układ przestaje odpowiadać stroną. Nader często, z upływem lat zobowiązani zaczynają odczuwać, że spełnili już swoje powinności względem dożywotnika i nie powinni dalej dokładać do utrzymania.

Podkreślić w tym miejscu należy, że podstawową cechą umową dożywocia jest jej trwały charakter. Umowa ta nie może być więc w sposób jednostronny wypowiedziana. Oczywiście, strony mają prawo za porozumiem zmienić treść zobowiązania, a nawet je rozwiązać.

Jeżeli jednak – niezależnie o przyczyn – pomiędzy stronami wystąpią takie relacje, że nie można już dłużej od nich wymagać, żeby pozostawały ze sobą w bezpośredniej styczności, każda z nich (zarówno zobowiązany, jak i dożywotnik) ma prawo wystąpić do sądu o zamianę uprawnień z umowy dożywocia na rentę. Bez znaczenia jest przy tym, z czyjej winy doszło do pogorszenia stosunków. Sąd będzie badał jedynie, czy dalsza współpraca stron w zakresie realizacji uprawnień jest możliwa.

W skrajnych przypadkach, możliwe jest także sądowe rozwiązanie umowy dożywocia. Z żądaniem tym może wystąpić zarówno zobowiązany, jak i dożywotnik (jednak tylko ten, do którego wcześniej należała nieruchomość). Jest to rozwiązanie najbardziej radykalne. Aby tego rodzaju żądanie było skuteczne muszą wystąpić niezwykle ostre konflikty (w szczególności agresja, przemoc itp.).

Podsumowanie

Umowa dożywocia może być dobrym rozwiązaniem zarówno dla zobowiązanego, jak i dożywotnika.

Do jej zawarcia nie należy jednak przystępować pochopnie. Należy bowiem pamiętać, że zawiązany w ten sposób stosunek prawny może cechować pewna losowość. Strony zwykle nie są w stanie przewidzieć, jak długo będą realizowane obowiązki z umowy dożywocia.

Jak zasygnalizowano powyżej, zdarza się, że osoby zobowiązane, z upływem lat zaczynają odczuwać, że spełniły już swoje powinności względem dożywotnika. Pierwotnie bardzo korzystna dla nich umowa (obejmująca przecież przekazanie na ich rzecz domu czy mieszkania) po czasie może przestać być tak atrakcyjna od strony finansowej. Tracą więc zapał do wypełniania swoich powinności umownych, wykonują je niedbale, nieterminowo. To prosta zaś prosta droga do poważnych konfliktów i zerwania ważnych więzi.

Zawarcie umowy dożywocia powinno być więc poprzedzone gruntowną analizą wszystkich konsekwencji.

Marcin Ciesielski, prawnik z Torunia